Gestión de proyectos

Menorca, aunque muy protegida y gobernada por las normativas de la biosfera, sigue ofreciendo oportunidades fantásticas a posibles promotores de crear casas, chalets y apartamentos en Menorca para uso personal o reventa. Pero debido al incremento en restricciones por parte de los departamentos de urbanismo de cada municipio, este proceso puede llegar a ser algo laborioso y complicado. Por esta razón, Menorcasa ha decidido crear un equipo de dirección de obra, para apoyar y controlar cada etapa de cada proyecto, y ofrecerle al promotor tranquilidad durante todo el proceso. El primer paso de cualquier proyecto requiere el servicio de un arquitecto y un aparejador, y por esta razón hemos combinado fuerzas con una empresa conocida y respetada de Mahón, que nos pueden prestar los servicios necesarios para cada cliente. Despues de haber controlado una enorme cantidad de proyectos durante los ultimos 3 años, sentimos que es importante que antes de empeza el cliente este informado de todo el proceso y los costes implicados. Nos vamos dando cuenta de que los promotores nuevos no saben los pasos que hay para conseguir licencias ni la estructura de precios de los profesionales. Por lo tanto, lo siguiente debería dar a entender mejor la cantidad de tiempo requerido antes de empezar a contruir la propiedad.

La primera etapa de cualquier construcción es obviamente contactar con un arquitecto. Todos los arquitectos en España deben estar registrados en la Colegio Oficial de Arquitectos, ya que ésta es la organización que aprueba y sella cualquier plano antes de ser entregado al Ayuntamiento para solicitar la licencia correspondiente. Una vez producidos los planos, el arquitecto debe producir una memoria de calidades para el proyecto y producir un precio en el que todas las facturas de cada organización se basarán. Este precio se calcula usando un libro oficial de precios de la construcción que emite el Colegio cada año. Esta cantidad no tiene nada que ver con el precio real de la construcción, pero es necesario para que todas las calculaciones tengan un precio como punto de partida. El arquitecto, aparejador, y el ayuntamiento usaran esta cantidad para calcular el precio final de la licencia. Un ejemplo de esto podría ser que la cantidad calculada es de 160.000 €. Los costes serían: un % de 160.000 € para el arquitecto, un porcentaje de 160.000 € para el aparejador, y un % de 160.000 € para la licencia, que var&iaute;a según el ayuntamiento.

Arquitecto - Los honorarios serán una cantidad que se divide en partes, y no se paga todo a la vez. El primer juego de planos que se producen es básico, y se facturan cuando se recogen del Colegio, un 40% del coste total. Estos planos se pueden entregar en el ayuntamiento para que puedan empezar a trabajar mientras se producen los planos de ejecución, el promotor elije acabados, etc. Al recoger los planos del Colegio se debe pagar un 30% más, y el 30% final no se paga hasta que la obra se haya completado. (Nota: esto es un ejemplo típico, algunos arquitectos pueden variar sus formas de pago).
Aparejador - Para presentar el proyecto de ejecución en el ayuntamiento, el aparejador debe producir un proyecto de Seguridad y Salud para la promoción. Entonces es bastante corriente que el aparejador facture un porcentaje al principio, y el resto al final. Se pueden negociar diferentes métodos de pagar, pero éste suele ser el normal.
Seguro Decenal - Si una propiedad se diseña para ser construida y revendida, el promotor debería contratar un seguro decenal, para cubrir la estructura durante un periodo de 10 años. Diferentes áreas de la construcción se cubren durante diferentes cantidades de tiempo pero la estructura se cubre 10 años. Hay varias compañías que ofrecen este tipo de seguro y una vez se les entrega el proyecto, mandan un presupuesto detallado. Esto normalmente se paga al final de la obra y entra en vigor cuando se obtengan todos los papeles que indican que la obra esta acabada. Sin este seguro la notaria no puede legalizar la propiedad.
Organismo de Control Técnico - Para validar los seguros es necesario que se hagan varias inspecciones. Esto lo hace una OCT a lo largo de todo el proceso de construcción. De nuevo, hay varias opciones, y se pueden pedir 3 presupuestos antes de tomar la decisión. Estas compañías tienen varios métodos de pago pero normalmente piden un 70% al principio, y un 30% al final de la obra. Hay que tener en cuenta que esto puede variar según la compañía.

Una vez el arquitecto, aparejador y constructor consideran que la propiedad esta completada, se tienen que preparar los papeles finales para que se pueda producir la escritura y ser firmada por la notaria. El arquitecto y el aparejador firman el final de obra y se entregan al ayuntamiento. El ayuntamiento visita la propiedad y emite el documento conocido como Primera Ocupación, y todos estos documentos se entregan juntos al Consell Insular para que puedan producir la Cédula de Habitabilidad. Una vez se tenga este documento, la notaria puede declara la propiedad como acabada, y se da de alta en el Registro de Propiedad. El electricista y el fontanero producen sus propios documentos legales certificando que las instalaciones son legales y correctos, y con esto la corriente y el agua se pueden conectar. Todos estos procesos son algo largos y complicados, y es por esto que hemos introducido el servicio de Dirección de Obra a todos los promotores, ya sea propiedad de reventa o para uso personal. Hay diferentes categorías, dependiendo de la cantidad de trabajo que el promotor quiere que hagamos. Esto se habla con profundidad con el promotor, y se hace un contrato por lo que decidan hacer.