GUÍA COMPRA-VENTA


PARA COMPRAR EN MENORCA

Si soy extranjero y no resido en España, ¿puedo igualmente comprar?

Si un extranjero que no reside en España quiere comprar una vivienda, lo primero que hay que hacer es pedir el N.I.E., el Número de Identificación para Extranjeros, expedido por el Gobierno Español. El proceso es muy sencillo y de esto se ocupa la Agencia Inmobiliaria.

¿Cuáles son los gastos que derivan de la compra de una vivienda?

Los gastos más importantes son dos. El primero es el Impuesto de Transmisiones, calculado a partir del 8 % del precio de compra hasta los 400.000 euros. Desde los 400.000 euros hasta los 600.000 se incrementa al 9 % y a partir de los 600.000 euros se aplica el 10 %. El segundo es la cuota del Notario y del Registro de la Propiedad, que asciende aproximadamente al 2 % del precio de compra.Si para comprar se necesita pedir una hipoteca, hay más gastos, que dependen del importe solicitado. De toda forma, estos se pueden estimar como un 5% más, para cubrir tasas y comisiones de apertura de la hipoteca.

¿Quién es el Notario?

La única persona autorizada para certificar la escrituración de una propiedad es el Notario. Anteriormente, se suele firmar un contrato privado de compraventa para reservar la vivienda, redactado por la Agencia Inmobiliaria, pero la verdadera escritura tiene que ser firmada y testificada por un Notario.

Una vez que he encontrado la casa que quiero, ¿Qué pasa?

Una vez decidido que vivienda se quiere comprar, las dos partes suelen firmar un contrato de compraventa privado, donde se exponen el precio, las condiciones y las fechas previamente concordados. A la firma de este contrato, normalmente el comprador entrega una paga de señal. Para formalizar los detalles del contrato, se pide anteriormente una nota registral al Registro de la Propiedad, que testifica la legalidad de la propiedad y si ya está afecta a una hipoteca.

¿A cuanto asciende normalmente una paga de señal?

Normalmente la paga de señal corresponde al 10% del precio de venta de la propiedad, pero las dos partes pueden llegar a otro tipo de acuerdo. Cuanto más alta es la paga de señal, mejor: esto previene que la parte vendedora acepte otra posible contraoferta. La ley española establece que si el vendedor decide aceptar una oferta mejor, después de haber ya aceptado una paga de señal, tiene que devolver el doble de la misma para romper el contrato.

¿Puedo perder mi paga de señal?

El comprador puede perder su paga de señal, si es él que decide romper el contrato. En el contrato de compraventa se establece que este importe no es reembolsable si el comprador cambia de idea.

¿El vendedor puede romper el contrato?

El vendedor puede romper el contrato solo si está dispuesto a devolver la paga de señal recibida por duplicado, como indemnización para el comprador.

¿Cuánto tarda en finalizarse la compra de una vivienda?

La finalización de la compraventa de una propiedad puede ser tan rápida o tan lenta como deseen las dos partes. En circunstancias normales, la mayoría se finaliza en dos meses, pero esto depende mucho de las condiciones de cada compraventa. Por ejemplo, algunas no se pueden finalizar porque la propiedad está vinculada a un contrato de alquiler para la temporada de verano: en este caso se puede tardar unos seis meses en escriturar.Aun así, si la propiedad esta libre de arrendatarios y no se necesita pedir ninguna hipoteca, la finalización de la compraventa puede tardar solo un par de semanas.

Si la vivienda ya tiene una hipoteca, ¿Qué pasa?

Si ya hay una hipoteca sobre la propiedad que se quiere comprar, hay dos opciones. El comprador puede optar por aceptar la hipoteca existente y sus condiciones. Generalmente esta es la solución más económica para disponer de una nueva financiación. De todas formas, si este no es el deseo del comprador, la hipoteca es cancelada en el mismo momento de la escrituración. El banco que acredita la hipoteca se presenta ante el Notario, recoge el cheque correspondiente al importe a cancelar y firma el acto de cancelación. Este último es transmitido al Registro de la Propiedad para que la hipoteca sea borrada de los datos de la vivienda.

¿Tengo que pagar el IBI?

Cada propiedad está sujeta a impuestos, que dependen de la zona donde se ubica e de las dimensiones. Hay que presentar una copia de los recibos delante del Notario, para demostrar el pago de estos impuestos. El año fiscal de estos impuestos va de Enero a Diciembre. Si la compraventa se finaliza a mediados del año, normalmente con un acuerdo amistoso se suele dividir el coste de estos impuestos entre las dos partes. Quien no es residente tiene que pagar también un Impuesto sobre el Patrimonio cada año. Esta tasa se calcula según el valor de la vivienda.

¿Qué pasa con los recibos de agua y luz?

Una vez escriturado delante del Notario, se puede cambiar el nombre del titular de los contratos de agua y luz. De esto encarga el abogado y normalmente se pide que los recibos sean domiciliados en la cuenta bancaria del nuevo propietario. Lo mismo se puede hacer con los contratos de teléfono, gas y gastos de comunidad, donde los haya.

PARA VENDER EN MENORCA

¿Qué es el Impuesto de Beneficio para el vendedor?

Este impuesto, aplicado a un no residente para la venta de una propiedad, corresponde al 19% de la ganancia. Esta ultima es calculada como la diferencia entre el precio de compra original más los gastos correspondientes y el precio de venta. Debido a que el cálculo de esta tasa tarda varias semanas, el día de la escritura se retiene al vendedor el 3% del precio de venta. Si este importe no es suficiente para cubrir el impuesto, hay que pagar la diferencia. Al contrario, si esta cifra es demasiado, cualquier diferencia se devolverá a la cuenta bancaria de los vendedores. Esto puede demorarse hasta 12 meses para ser reembolsado.

¿Qué otras tasas tengo que pagar como vendedor?

Por ley el vendedor tiene que pagar una tasa conocida como Impuesto de Plusvalía. Es una tasa calculada por el Ayuntamiento según los años de pertenencia y no tiene nada que ver con el Impuesto de Beneficio.

¿Cuanto tiempo tarda en finalizarse una venta?

La finalización de una venta depende del acuerdo que hay entre las dos partes y puede tardar pocas semanas. Puede tardar más si existe algún contrato de alquiler sobre la propiedad o si se necesita una hipoteca para poder comprar.

¿Quién redacta el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa puede ser redactado por el abogado de la Agencia Inmobiliaria o por otro abogado que se elija. Recomendamos que sea un abogado local, de este modo todo es más rápido.

¿Puedo cambiar de idea y decidir no vender, una vez que he recibido la paga de señal?

Si el vendedor recibe una paga de señal y luego decide no vender la propiedad, está obligado por ley a devolver el importe recibido por duplicado, para indemnizar el comprador.